Zasady składania PIT-39 przez małżonków sprzedających wspólną nieruchomość

Spis treści

1. Ogólne zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości
2. Majątek wspólny małżonków
3. Sprzedaż nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków

Ogólne zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości

Reguła ogólna stanowi, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

W sytuacji, gdy odpłatne zbycie następuje we wskazanym okresie, powstaje obowiązek podatkowy z tego tytułu, co przekłada się na konieczność ustalenia podstawy opodatkowania.

Podstawą obliczenia podatku w takim przypadku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d powiększoną o ewentualną sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Stawka podatku wynosi w takim przypadku 19% dochodu.

Co istotne dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z innymi dochodami.

Warto także przyjrzeć się kwestii składania deklaracji podatkowych. W opisanym przypadku właściwy będzie formularz PIT-39, który podatnicy składają w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Wskazana data jest również terminem płatności podatku.

W zeznaniu PIT-39 podatnik jest obowiązany wykazać:

• dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości,
• dochody zwolnione, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości w okresie 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, powstaje obowiązek podatkowy, z którym wiąże się konieczność złożenia deklaracji PIT-39.

Majątek wspólny małżonków

Typowym przypadkiem jest sytuacja, w której sprzedaż obejmuje nieruchomość stanowiącą majątek wspólny małżonków.

Przypomnijmy zatem, że zgodnie z art. 31 § 1 KRO z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W ustroju wspólności małżeńskiej mamy do czynienia ze współwłasnością łączną cechującą się charakterem bezudziałowym.

Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością.

W świetle tak skonstruowanej współwłasności pojawia się pytanie o sposób rozliczenia oraz deklarowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości objętej wspólnością małżeńską.

Kwestię tą wyjaśniamy w dalszej części artykułu.

Sprzedaż nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków

Stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy PIT małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów.

Jest to zatem zasada ogólna, od której możliwe jest odstępstwo w postaci wspólnego rozliczenia małżonków.

Takie rozliczenie jest możliwe, o ile małżonkowie pozostają w związku małżeńskim i we wspólności majątkowej:

• przez cały rok podatkowy albo
• od dnia zawarcia związku małżeńskiego do ostatniego dnia roku podatkowego – w przypadku, gdy związek małżeński został zawarty w trakcie roku podatkowego.

W takim przypadku mogą być opodatkowani łącznie od sumy swoich dochodów określonych zgodnie po uprzednim odliczeniu, odrębnie przez każdego z małżonków, kwot pomniejszających dochód. W tym przypadku podatek określa się w imieniu obojga małżonków w podwójnej wysokości podatku obliczonego od połowy łącznych dochodów małżonków.

Wspólne opodatkowanie ma miejsce w rocznym zeznaniu podatkowym na wspólny wniosek wyrażony w tym zeznaniu.

Należy jednak wyraźnie podkreślić, że zasada wspólnego rozliczenia małżonków nie znajduje zastosowania do dochodów ze sprzedaży nieruchomości. Nie wpływa na to rodzaj ustroju małżeńskiego panującego pomiędzy małżonkami.

Niezależnie zatem czy pomiędzy małżonkami panuje ustrój wspólności, czy też rozdzielności majątkowej, nie ma możliwości dokonania wspólnego rozliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości.

To oznacza to, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna.

Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 05.05.2020 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.175.2020.2.JM każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia. Każdy z nich zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego oraz połowy kosztów uzyskania przychodów.

Jak bowiem podaje art. 8 ust. 1 ustawy PIT przychody ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału). W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Również art. 43 § 1 KRO jednoznacznie wskazuje, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Przykład

Małżonkowie pozostający w ustroju wspólności małżeńskiej nabyli wspólnie nieruchomość w 2019 r. W 2022 r. dokonali jej odpłatnego zbycia. To oznacza, że w terminie do 30 kwietnia 2023 r. każdy z małżonków powinien złożyć osobne zeznanie PIT-39, w którym wykaże połowę przychodu uzyskanego ze sprzedaży oraz połowę kosztu nabycia.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków nie jest możliwe skorzystanie ze wspólnego rozliczenia. Każdy z małżonków jest zobligowany do osobnego składania PIT-39.

Przechodząc do podsumowania naszego dzisiejszego artykułu, możemy wskazać, że reguła ogólna dotycząca możliwości wspólnego rozliczenia małżonków nie ma zastosowania do sytuacji, gdy małżonkowie dokonują odpłatnego zbycia nieruchomości wspólnej.