Spis treści
- Najem prywatny do końca 2022 r.
- Najem prywatny w 2025 r.
- Co stanowi przychód z najmu prywatnego?
- Najem zwolniony od podatku
- Wynajmowane mieszkanie jako współwłasność małżonków - jak rozliczyć?
- Zbycie nieruchomości i praw majątkowych
Najem prywatny do końca 2022 r.
W pierwszej kolejności rozróżnienia wymagają dwie formy najmu:
- najem prywatny,
- najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
W ustawie o PIT najem został zdefiniowany jako jedno ze źródeł przychodów i jest rozliczany analogicznie jak jego pokrewne postacie tzn. podnajem, dzierżawa czy poddzierżawa.
Do końca 2022 r. podatnicy mogli wybrać jedną z dwóch form opodatkowania świadczonego przez nich najmu prywatnego:
- zasady ogólne w stawkach 12% i 32% dochodu (wg skali podatkowej PIT-36) lub
- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28).
Czym różni się opodatkowanie najmu prywatnego na skali podatkowej od ryczałtowego sposobu opodatkowania? Po pierwsze wśród tych dwóch form obowiązują inne stawki podatku. Dotychczas większość podatników decydowała się na opodatkowanie tej formy zarobkowej wedle skali podatkowej (obecnie stawki 12% oraz 32%). Głównym atutem rozliczenia w ramach zasad ogólnych była jednak nie tyle stawka daniny, co możliwość rozliczenia kosztów uzyskania przychodu w ramach świadczonego najmu. Konstrukcja podatku dochodowego (opodatkowanie dochodu czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania) sprawiała w obliczu wielu wydatków podatników, że w rezultacie nierzadko wartość PIT odprowadzanego do urzędu skarbowego wynosiła zero bądź była bliska tej kwoty.
Chcesz sprawdzić jakie ulgi i odliczenia możesz uzyskać za 2024 rok?
Sprawdź teraz!Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych oferuje natomiast niższe stawki podatku:
- 8,5% od przychodów nieprzekraczających 120 000 zł,
- 12,5% od nadwyżki przychodów ponad 120 000 zł.
O ile na pierwszy rzut oka, stawki ryczałtu wydają się być konkurencyjną względem skali podatkowej formą opodatkowania najmu prywatnego, to należy zwrócić uwagę, że w ramach rozliczenia na PIT-28 podatnikom nie przysługuje możliwość uwzględnienia kosztów uzyskania przychodu.
Wraz z początkiem 2023 roku – za sprawą wejścia w życie szeregu ustaw podatkowych Nowego Polskiego Ładu – doszło do zrewolucjonizowania sposobu opodatkowania najmu prywatnego na niekorzyść podatników osiągających z tego tytułu przychody.
Najem prywatny w 2025 r.
Od przeszło kilku lat podatnikom nie przysługuje już możliwość wyboru formy opodatkowania na potrzeby rozliczenia najmu prywatnego. Każda osoba wynajmująca swoją nieruchomość jest zobowiązania do zastosowania dla tego źródła przychodu ryczałtowej formy opodatkowania - ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28).
Więcej na temat rozliczenia najmu prywatnego od początku 2023 roku dowiesz się z artykułu Najem prywatny a ryczałt ewidencjonowany.
Co stanowi przychód z najmu prywatnego?
Podatek płacimy od faktycznie otrzymanych przychodów (od czynszu). Jeśli najemca spóźnia się z opłatą czynszu, to podatek odprowadzamy ze ten miesiąc, w którym czynsz otrzymaliśmy. Jest to reguła mająca zastosowanie dla obu wyżej omawianych form opodatkowania.
Przykład:
W styczniu podpisaliśmy umowę najmu mieszkania. Według umowy, najemca powinien nam płacić umówiony czynsz co miesiąc. Najemca opóźniał się z zapłatą i pierwszy czynsz otrzymaliśmy dopiero w lipcu. W okresie od stycznia do czerwca nie powstał u nas jednak przychód i nie mieliśmy obowiązku zapłaty podatku, mimo że przez ten okres wynajmowaliśmy mieszkanie.
Do przychodów z tytułu najmu prywatnego nie zalicza się opłat najemcy za używane media oraz opłat za telefon – gdy nie są ustalane w sposób ryczałtowy.
Najem zwolniony od podatku
Podatku od wynajmu nie musimy płacić, jeżeli wynajmujemy do 5 pokoi w budynkach na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym.
Wynajmowane mieszkanie jako współwłasność małżonków - jak rozliczyć?
Gdy wynajmowane mieszkanie należy do wspólności majątkowej małżonków to każdy z małżonków powinien rozliczyć dochód z wynajmu odrębnie, proporcjonalnie do prawa udziału w zysku (np. po połowie).
Aby najem mógł być rozliczony tylko przez jednego z małżonków, należy złożyć do urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał podatek z najmu. Dla partnerów, których łączy związek małżeński ze wspólnością majątkową przewidziano preferencję podatkową. Małżonek składający stosowne oświadczenie będzie miał prawo do zastosowania stawki podatkowej 8,5% w stosunku do przychodów do 200 000 zł.
Zbycie nieruchomości i praw majątkowych
Podatek dochodowy od osób fizycznych musimy zapłacić również w przypadku uzyskania dochodu z odpłatnego zbycia:
- nieruchomości lub ich części,
- udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku tylko w przypadku, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli nieruchomość lub prawa majątkowe sprzedajemy po 5 latach od ich nabycia lub wybudowania jesteśmy zwolnieni z płacenia podatku.
Sposób rozliczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa wieczystego użytkowania gruntu) zależy od daty nabycia zbywanej nieruchomości lub prawa.
Odpowiedz na serię prostych pytań i PITax.pl wyśle Twój PIT do urzędu skarbowego!
PIT w kilka minutJeżeli zbywaną nieruchomość lub prawo nabyliśmy do końca 2006 roku składamy deklarację PIT-23. Jeśli nastąpiło to w latach 2007-2008, to rozliczenia podatku dokonujemy w zeznaniu PIT-36, PIT-36L lub PIT-38. Inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku nabycia po dniu 31 grudnia 2008 roku, wówczas właściwym formularzem będzie zeznanie roczne PIT-39.
pomoc@pitax.pl