Sprzedaż nieruchomości i ulga mieszkaniowa

Spis treści

1. Sprzedaż nieruchomości - czy oraz ile muszę zapłacić za sprzedane mieszkanie?
2. Zwolnienie z podatku dochodowego dochodów ze sprzedaży nieruchomości
3. Ulga mieszkaniowa - kiedy możemy z niej skorzystać?
4. Wydatki na cele mieszkaniowe
5. Przychody ze sprzedaży mieszkania w deklaracji PIT-39

Sprzedaż nieruchomości - czy oraz ile muszę zapłacić za sprzedane mieszkanie?

Wysokość podatku od nieruchomości zależy od daty nabycia zbywanej nieruchomości. Rozróżniamy trzy zakresy dat:

• nieruchomości nabyte do końca 2006 r.,
• nieruchomości nabyte od początku 2007 do końca 2008 r.,
• nieruchomości nabyte od początku 2009 r.

Nieruchomości nabyte lub wybudowane do końca 2006 r.

Jeżeli nabyliśmy nieruchomość w tym terminie, to sprzedając ją teraz jesteśmy zwolnieni z podatku. Nie musimy również o fakcie sprzedaży informować urzędu skarbowego. W takiej sytuacji nie musimy płacić podatku, ponieważ w myśl przepisów podatkowych, jeżeli sprzedajemy nieruchomość (lub jej część) po 5 latach od jej nabycia (wybudowania) jesteśmy zwolnienie z rozliczaniem się z fiskusem.

Nieruchomości nabyte lub wybudowane od początku 2007 do końca 2008 r.

Jeżeli nabyliśmy nieruchomość w 2008, to sprzedając ją w roku 2013 i później jesteśmy zwolnieni z podatku od sprzedaży nieruchomości. Pozwalają nam na to przepisy, które mówią, że sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od jej nabycia jest całkowicie zwolniona z opodatkowania. I właśnie w roku 2014 minęło 5 lat podatkowych od roku 2008. Jeśli pomiędzy nabyciem/wybudowaniem nieruchomości a jej sprzedażą nie minęło 5 lat, to jesteśmy zobowiązani do zapłacenia podatku. Wynosi on 19% zysku ze sprzedaży nieruchomości pomniejszonego o koszty odpłatnego zbycia. Koszty odpłatnego zbycia to koszty uzyskania przychodu, np. udokumentowane koszty nabycia, koszty wybudowania, zapłacony podatek od spadków i darowizn, itp.

Podatek wynosi 19% *(przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości - koszty uzyskania przychodu+odpisy amortyzacyjne). Tak obliczony podatek wykazujemy jedynie w naszym zeznaniu rocznym (PIT-36, PIT-36L lub PIT-38), w którym wyliczoną kwotę wpisujemy w wierszu pt. “Podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości”.

Nieruchomości nabyte lub wybudowane po 2008 r.

Wysokość podatku dla nieruchomości nabytych w tych latach wynosi 19%*(przychód z nieruchomości-koszty odpłatnego zbycia+odpisy amortyzacyjne). Koszty odpłatnego zbycia, to koszty uzyskania przychodu, np. udokumentowane koszty nabycia, koszty wybudowania, zapłacony podatek od spadków i darowizn, itp. (Pamiętajmy, że gdy sprzedajemy nieruchomość po upływie 5 lat od daty nabycia lub wybudowania, podatku nie płacimy wcale!). W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych w tych latach również możemy być zwolnieni z opodatkowania (lub z części podatku). Trzeba tylko spełnić odpowiednie warunki.

Zwolnienie z podatku dochodowego dochodów ze sprzedaży nieruchomości

Dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych mogą być zwolnione z podatku dochodowego pod warunkiem, że od chwili nabycia do momentu zbycia upłynęło pięć pełnych lat kalendarzowych. Okres pięcioletni, od którego zależy zwolnienie z podatku, zaczyna się liczyć dopiero po zakończeniu roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Jeśli nabycie nastąpiło na początku stycznia danego roku, to okres ten przedłuży się prawie do sześciu lat, gdyż pięć lat będzie liczone dopiero od stycznia roku następnego.

Przykład:

Państwo Jankowscy nabyli mieszkanie 3 stycznia 2010 roku. Sprzedali je w grudniu 2015 roku. Od momentu kupna do momenty sprzedaży upłynęło 5 lat i 11 miesięcy. Czy państwo Jankowscy nabyli prawo do zwolnienia z podatku dochodowego ze sprzedaży tego mieszkania? Niestety, nie. Wprawdzie minęło ponad pięć lat od nabycia do zbycia, ale nie były to pełne lata kalendarzowe. Gdyby sprzedaż nastąpiła po 1 stycznia 2016 roku zostałby spełniony warunek pięciu pełnych lat kalendarzowych i przysługiwałoby prawo do zwolnienia z podatku.

Ulga mieszkaniowa - kiedy możemy z niej skorzystać?

Jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem tak liczonego okresu pięciu lat, trzeba wykazać dochód w rozliczeniu rocznym PIT i będzie on podlegał opodatkowaniu. Ale w ustawie podatkowej przewidziana jest jeszcze jedna możliwość zwolnienia z podatku, a mianowicie przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Dodatkowym warunkiem jest okres dwóch lat dla zrealizowania tych celów. Okres dwóch lat obejmuje dwa pełne lata kalendarzowe liczone od końca roku, w którym nieruchomość została sprzedana.  Wydatki mogą być realizowane już od momentu uzyskania przychodu ze sprzedaży, tak więc okres na wydatkowanie środków może się znacznie wydłużyć.

Przykład: 

Państwo Kwiatkowscy kupili mieszkanie w 2012 roku i  sprzedali je w styczniu 2015. Nie upłynęło 5 lat od nabycia nieruchomości do jej zbycia, więc państwa Kwiatkowskich obowiązywał podatek od dochodu ze sprzedaży tej nieruchomości. Jeśli w ciągu dwóch lat przeznaczą środki na własne cele mieszkaniowe, podatku nie zapłacą. Na wydatkowanie środków mają czas  do końca 2017 roku (11 miesięcy roku 2015 i pełne lata kalendarzowe 2016 i 2017

Kwota zwolnienia jest limitowana. W ramach ulgi mieszkaniowej zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Aby obliczyć dochód zwolniony z opodatkowania mnożymy kwotę dochodu przez kwotę wydatków na cele mieszkaniowe, a następnie wynik dzielimy przez kwotę przychodu. Do obliczenia takiego dochodu można posłużyć się schematem:

• Dochód (przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu) pomnożyć przez wartość wydatków na cele mieszkaniowe.
• Uzyskany wyżej wynik należy podzielić przez przychód z odpłatnego zbycia. Jest to dochód zwolniony z podatku.
• Dochód zwolniony z opodatkowania należy odjąć od dochodu ze zbywanej nieruchomości.
• Wynik różnicy należy pomnożyć przez 19%. Jest to podatek, jaki mamy do zapłacenia.

Przykład:

Przychód ze zbycia nieruchomości wynosi 200 000 zł, z kolei koszty jego uzyskania osiągnęły poziom 150 000 zł. W takiej sytuacji dochód ze zbycia nieruchomości równa jest 50 000 zł ponieważ:

Przychód - koszty uzyskania przychodu = dochód

200 000 zł - 150 000 zł = 50 000 zł

Wydatki na cele mieszkaniowe poniesione przez zbywcę lokalu wyniosły 180 000 zł, co oznacza, że dochód zwolniony z opodatkowania będzie równy 45 000 zł, ponieważ:

(Koszty uzyskania przychodu * wydatki mieszkaniowe) / przychód = dochód zwolniony od opodatkowania

 (50 000 zł * 180 000 zł) : 200 000 zł = 45 000 zł

Podstawa opodatkowania będzie wynosić 5 000 zł ponieważ taka kwota odpowiada różnicy dochodu ze sprzedaży nieruchomości i zwolnieniu:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości - dochód zwolniony = podstawa opodatkowania

50 000 zł - 45 000 zł = 5 000 zł

Do opodatkowania zostaje nam zatem dochód w kwocie 5 000 zł, który mnożymy przez stawkę podatku 19%. A zatem nasz podatek wyniesie 950 zł (5 000 zł * 19%). Kwotę tę wpisujemy do zeznania PIT-39 w odpowiedniej rubryce. Jeżeli cały nasz przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyliśmy na cele mieszkaniowe, to nie musimy płacić podatku w ogóle.

Wydatki na cele mieszkaniowe

Pełen katalog wydatków, które stanowią wydatki na tzw. własne cele mieszkaniowe, zawarty jest w art. 21 ust. 25-30 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki na własne cele mieszkaniowe można ująć w trzech grupach:

• wydatki na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych,
• spłata kredytów,
• zamiana nieruchomości.

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki na:

• nabycie budynku mieszkalnego lub jego części, udziału, a także gruntu związanego z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego lub udziału w nich,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w nich,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego, lokalu lub pomieszczenia, oraz adaptację na cele mieszkalne niemieszkalnego budynku, lokalu, pomieszczenia oraz ich części.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa powyżej rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

W przypadku gdy kredyt (pożyczka) stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych  zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się tylko tę część wydatków, która  przypada na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek dotyczących własnych celów mieszkaniowych.

Przykład:

Pan Iksiński nabył w październiku  2010 r. mieszkanie własnościowe i sfinansował ten zakup w całości kredytem bankowym. W maju 2015 r. Pan B otrzymał w darowiźnie działkę, którą sprzedał w tym samym roku. Przychód z odpłatnego zbycia tej działki będzie więc podlegał opodatkowaniu, gdyż zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat. Jeżeli jednak uzyskane środki ze sprzedaży działki Pan B przeznaczy na spłatę kredytu mieszkaniowego, który wziął w 2010 roku na zakup mieszkania, wówczas nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku PIT.

Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się też wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany:

• budynku, jego części lub udziału w nim, lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, a także gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
• gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również w przypadku, gdy na gruncie tym  rozpoczęta jest budowa budynku mieszkalnego.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą być ponoszone zarówno w kraju jak i poza granicami Polski, tj. w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie od podatku dochodowego stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Pojęcie własnych celów mieszkaniowychnie jest określone w przepisach bardzo precyzyjnie, dlatego można uznać za realizację własnych celów mieszkaniowych np. zakup dwóch mieszkań albo zakup z myślą o małoletnich dzieciach, którym w przyszłości chce się zapewnić warunki mieszkaniowe. Znane są przykłady orzeczeń sadów administracyjnych uznających takie wydatki za uprawniające do ulgi podatkowej.

Jeśli wydatki poniesione były na nabycie gruntu, budynku lub udziału w nich lub części, prawa użytkowania albo na budowę, rozbudowę, przebudowę, remont, adaptację budynku lub jego części przeznaczonych na cele rekreacyjne, wtedy takich wydatków nie uważa się za wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe.

Zwolnienie nie ma też zastosowania do tej części wydatków, które podatnik uwzględnił w ramach innych ulg mieszkaniowych.

Obowiązek udowodnienia, że określony wydatek na cele mieszkaniowe został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku. Jednakże Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania takich wydatków. Mogą być one udokumentowane rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w różnej postaci, np. rachunków, faktur, umów oraz innych dowodów zasługujących na wiarę, potwierdzających faktyczne wydatkowanie środków.

Przykłady rozliczenia wydatków na cele mieszkaniowe

Przykład:

Od przychodu z odpłatnego zbycia wynoszącego 300 000 zł odejmujemy koszty uzyskania przychodu w kwocie 250 000 zł.

Przychód - koszty uzyskania przychodu = dochód

300 000 zł - 250 000 zł = 50 000 zł

Wydatki na cele mieszkaniowe poniesione przez nabywcę wynoszą 240 000 zł, co oznacza, że dochód podlegający zwolnieniu będzie równy 40 000 zł ponieważ:

(Koszty uzyskania przychodu * wydatki mieszkaniowe) / przychód = dochód zwolniony od opodatkowania

(50 000 zł * 240 000 zł) : 300 000 zł = 40 000 zł

Do opodatkowania zostaje dochód w kwocie 10 000 zł, gdyż:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości - dochód zwolniony = podstawa opodatkowania

50 000 zł - 40 000 zł = 10 000 zł

Przykład:

Przychód z odpłatnego zbycia: 300 000 zł

Koszty uzyskania przychodu: 250 000 zł

Dochód: 50 000 zł

Wydatki na cele mieszkaniowe: 300 000 zł

Dochód podlegający zwolnieniu: 50 000 zł * 300 000zł : 300 000 zł = 50 000 zł

Do opodatkowania - 0 zł.

Przychody ze sprzedaży mieszkania w deklaracji PIT-39

Po zakończeniu roku podatkowego, w którym podatnik uzyskał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, należy złożyć rozliczenie pit  39 w terminie takim samym jak pit 37 i pit 36, czyli do końca kwietnia. W 2025 roku można rozliczyć pit za 2024 rok przez portal podatkowy korzystając z programu pit 2024 (pity 2024, pity 2024 online).  

W deklaracji PIT-39 wykazuje się:

• Gdy uzyskaliśmy dochód wyłącznie z nieruchomości położonej za granicą, w kraju, z którym Polska ma podpisaną umowę dotyczącą wyłączenia z progresją - to dochodu tego nie wykazujemy w PIT, ani nie musimy składać PIT-39.
• Gdy uzyskaliśmy dochód z nieruchomości położonej za granicą, w kraju, z którym Polska ma podpisaną umowę dotyczącą wyłączenia z progresją oraz dochód ze zbycia nieruchomości w Polsce - to w PIT-39 wykazujemy jedynie dochód ze zbycia polskiej nieruchomości.
• Gdy uzyskaliśmy dochód wyłącznie z nieruchomości położonej za granicą, w kraju, z którym Polska ma podpisaną umowę dotyczącą odliczenie proporcjonalnego - to dochód ten wykazujemy w PIT-39 oraz w PIT-ZG i przysługuje nam odliczenie podatku zapłaconego za granicą. Z tym, że odliczenie podatku zapłaconego za granicą nie może przekroczyć tej części podatku obliczonego przed dokonaniem odliczenia, która proporcjonalnie przypada na dochód uzyskany za granicą. Limit ten wyliczmy wg wzoru: ((dochód łączny*0,19)*dochód zagraniczny)/dochód łączny. W PIT-39 wpisujemy podatek zapłacony za granicą z uwzględnieniem limitu, natomiast w PIT-ZG wpisujemy cały podatek zapłacony za granicą - bez uwzględnienia limitu. Czyli należy kwotę podatku obliczoną według stawki 19% od łącznych dochodów uzyskanych w Polsce i za granicą pomnożyć przez kwotę dochodu uzyskanego za granicą, a następnie podzielić przez kwotę łącznego dochodu uzyskanego za granicą i w Polsce.
• Gdy uzyskaliśmy dochód z nieruchomości położonej za granicą, w kraju, z którym Polska ma podpisaną umowę dotyczącą odliczenia proporcjonalnego oraz dochód ze zbycia nieruchomości w Polsce - to w PIT-39 wykazujemy zsumowany dochód z Polski i z zagranicy. Przysługuje nam odliczenie podatku zapłaconego za granicą z uwzględnieniem limitu, o którym mowa w pkt.3. Do PIT-39 dołączamy PIT-ZG, w którym wykazujemy dochód zagraniczny oraz podatek zapłacony za granicą - bez uwzględnienia limitu.
• Gdy uzyskaliśmy dochód z nieruchomości położonej za granicą, w kraju, z którym Polska nie zawarła umowy dotyczącej unikania podwójnego opodatkowania – to stosujemy zasady jak dla odliczenia proporcjonalnego, czyli dochód wykazujemy w PIT-39 oraz PIT-ZG. Przysługuje nam prawo odliczenie podatku zapłaconego za granicą.