Spis treści
W art. 10. ust.1 pkt. 6 ustawodawca wymienia jako źródła przychodów: “najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą”.
Wielu podatników wynajmujących mieszkania czy inne nieruchomości ma wątpliwości, w jaki sposób powinni rozliczać przychody uzyskane z tego źródła - czy w formie najmu prywatnego, czy w ramach działalności gospodarczej. Ustawodawca nie określił bowiem sztywnych zasad odnośnie tego, w jakiej formie powinien być rozliczany najem. Przychody z najmu mogą być kwalifikowane według art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy jako samodzielne źródło przychodów lub według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy jako przychody z działalności gospodarczej.
Najem - działalność gospodarcza
W sytuacji, gdy nieruchomość wynajmowana jest własnością firmową, nie ma innej możliwości niż rozliczanie najmu tej nieruchomości w działalności gospodarczej. Natomiast w sytuacji, gdy nieruchomość jest własnością prywatną, podatnik, zamiast najmu prywatnego może się zdecydować na prowadzenie firmy i w jej ramach rozliczać dochody z najmu. Wynajem nieruchomości związany z działalnością gospodarcza wiąże się z dodatkowymi kosztami, np. opłacaniem składek ZUS, składki na powszechne ubezpieczenie zdrowotne oraz dodatkowymi obowiązkami jak konieczność powadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów.
Najem prywatny
Natomiast rozliczanie najmu jako najmu prywatnego mimo - zdawałoby się - jasnych zasadwciąż budzi wątpliwości podatników. Organy skarbowe stoją na stanowisku, że nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem najem ma znamiona charakterystyczne dla działalności gospodarczej, czyli jest zarobkowy, powtarzalny, zorganizowany, to powinien być on rozliczany na zasadach właściwych dla tej działalności.
Tutaj trzeba zauważyć, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej) tej działalności. Zatem niezależnie od tego, czy podatnik dokona rejestracji czy nie, działania mające znamiona działalności gospodarczej jako takie będzie traktowane przez organy skarbowe.
Traktowanie najmu przez organy podatkowe nie zawsze jest tożsame ze zdaniem podatnika. Jest to przyczyną wielu odwołań od wydanych orzecznictw. W sytuacji wielu wątpliwości warto zapamiętać uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Katowicach z dnia 9 grudnia 2014 r., w kwestii uznania rozliczania przychodów z najmu na zasadach najmu prywatnego, w którym czytamy:
Zasadnicze znaczenie dla prawidłowego zakwalifikowania najmu jako źródła przychodu, musi więc mieć ustalenie, że przedmiot najmu jest niewątpliwie składnikiem majątkowym związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej, a nie tylko, że jest przedmiotem wynajmowania. Przy braku takiego ustalenia, należy stosować zasadę, że najem stanowi odrębne źródło przychodu, podlegającego opodatkowaniu według zasad dla niego przewidzianych.
Rozliczenie przychodów z najmu
Zaliczając wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego, podatnik ma prawo zdecydować, czy chce się rozliczać:
- według zasad ogólnych z zastosowaniem skali podatkowej,
- na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Rozliczanie przychodów z najmu na zasadach ogólnych
Z zasad ogólnych rozliczania najmu mogą korzystać wszyscy podatnicy, dlatego wybór tego sposobu rozliczenia nie musi być zgłaszany do urzędu skarbowego. Przy zastosowaniu zasad ogólnych dochód uzyskany z najmu podlega opodatkowaniu według skali podatkowej (17 i 32%). Przy takim rozliczaniu najmu nie ma obowiązku prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Gdyby rozliczanie następowało w ramach działalności gospodarczej, wymagane jest prowadzenie takiej ewidencji. Natomiast rozliczenie kosztów uzyskania przychodów jest możliwe tak samo przy najmie prywatnym jak w ramach działalności gospodarczej.
Koszty wynajmu
W rozliczaniu pit z tytułu najmu na zasadach ogólnych możemy uwzględnić koszty uzyskania przychodu. Jako koszt wynajmu można uznać wydatki na remont wynajmowanych nieruchomości, zakup wyposażenia oraz wszelkie opłaty związane z czynszem lub mediami (jeśli kosztów tych nie pokrywa wynajmujący). Ważną pozycję w kosztach uzyskania przychodu mogą zajmować odpisy amortyzacyjne dotyczące zarówno zakupionych środków trwałych do wynajmowanych lokali jak i samego środka trwałego, jakim jest lokal.
Wydatki związane z wynajmowanym lokalem można zaliczyć w koszty uzyskania przychodów również w sytuacji, gdy chwilowo nie uzyskuje się przychodów z najmu. Może to mieć miejsce w sytuacji, gdy np. przeprowadzany jest remont czy w okresie przejściowym między zakończeniem jednego wynajmu a znalezieniem kolejnego najemcy. Nie można odliczać kosztów za okres, gdy nie wynajmujemy lokalu lecz sami w nim zamieszkujemy.
Podatek i strata
Jeśli mimo odliczenia kosztów uzyskamy dochód z tytułu wynajmu, należy opodatkować go według skali podatkowej, czyli w zależności od wysokości (w rozliczeniu rocznym) odpowiednio 17 i 32%. Mimo braku obowiązku prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów podatnicy są zobowiązani do prawidłowego wyliczania dochodu oraz należnych zaliczek miesięcznych na podatek dochodowy. Zaliczka podlega wpłacie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu rozliczenia.
Jeżeli w roku podatkowym koszty uzyskania przychodu przewyższą przychody uzyskane z najmu, wynajmujący nie osiągnie zysku, lecz poniesie stratę. W takim przypadku może ją rozliczyć na zasadach ogólnych, czyli przez 5 kolejnych lat, w wysokości nieprzekraczającej 50% straty rocznie. Należy wziąć tu pod uwagę warunek, że odliczenie straty będzie możliwe tylko od dochodów uzyskanych z tego samego źródła.
W rocznym rozliczeniu pit 2024 przychody z najmu opodatkowane na zasadach ogólnych zgłaszamy na formularzu pit 36 (pit 36 online).
Rozliczanie przychodów z najmu ryczałtem
Rozliczenie najmu bazujące na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jest możliwe zarówno przez osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, jak i przez przedsiębiorców. Należy jednak pamiętać o złożeniu zawiadomienia o wybraniu tej metody do naczelnika właściwego urzędu skarbowego w terminie do 20 stycznia danego roku. Podatnicy, którzy przychody z tytułu najmu zaczynają osiągać w trakcie roku podatkowego, zobowiązani są do złożenia takiej informacji do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskali pierwszy przychód z tego tytułu. Kontynuowanie w następnych latach rozliczania przychodów z tytułu najmu na tej samej zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie wymaga ponownego zawiadomienia organów skarbowych.
Termin rozliczenia rocznego z przychodów opodatkowanych ryczałtem to ostatni dzień lutego roku następującego po roku podatkowym.
Warto zwrócić uwagę, że wybranie metody ryczałtowej rozliczania najmu prywatnego przez przedsiębiorców nie koliduje z ich prawem do rozliczania się z dochodów osiąganych z działalności gospodarczej na podstawie podatku liniowego czy na zasadach ogólnych.
Terminy rozliczenia
Termin rozliczenia pit 36 - z przychodów opodatkowanych na zasadach ogólnych mija 30 kwietnia roku następującego po zakończeniu roku podatkowego.
Termin rozliczenia pit 28 - z przychodów opodatkowanych ryczałtem to ostatni dzień lutego roku następnego po roku podatkowym.
Zarówno pity 2024 dotyczące przychodów z najmu na formularzu pit 36 (zasady ogólne) jak i pit 28 (ryczałt) możemy rozliczyć przez program pit 2024.
pomoc@pitax.pl