Spis treści
- Wspólność małżeńska
- Opodatkowanie zbycia nieruchomości
- Zapłata podatku przy sprzedaży nieruchomości
- Podsumowanie
Wspólność małżeńska
Ustawodawca wprowadza domniemanie, że z chwilą powstania związku małżeńskiego powstaje tzw. wspólność majątkowa małżeńska (art. 31 § 1 KRO). Wprawdzie domniemanie to można obalić poprzez np. zawarcie małżeńskiej umowy majątkowej (intercyza), niemniej jednak jest to wciąż dominujący ustrój majątkowy w polskich rodzinach. Schematycznie prezentuje to rys. 1.
Rys. 1. Struktura majątków w ramach trwania wspólności ustawowej oraz po ustaniu związku małżeńskiego.
Przed zawarciem związku małżeńskiego dwie osoby posiadają swoje majątki osobiste (odpowiednio A oraz B). Z chwilą zawarcia tego związku pojawia się nowy majątek – wspólność ustawowa małżeńska (majątek C). Co istotne, wspólność ta jest tworzona przez małżonków i nie wchodzą do niej z mocy prawa składniki majątkowe nabyte przed zawarciem związku małżeńskiego. Tym samym w każdym małżeństwie, które posiada ustrój wspólności majątkowej, występują aż trzy masy majątkowe: dwie osobiste oraz majątek wspólny.
Rozwód jest jedną z przesłanek zniesienia wspólności majątkowej, która przekształca się we współwłasność w częściach ułamkowych. Na rys. 1 podział majątku C został dokonany na dwie części – majątek A1 oraz B1.
Przepisy KRO wprowadzają w tym miejscu kolejne domniemanie, że udziały współmałżonków w majątku wspólnym są równe. Stąd też, jeżeli sąd nie orzeknie inaczej, każde ze współmałżonków otrzymuje po 50% każdego składnika lub prawa majątkowego, który był nabyty do majątku wspólnego.
Na etapie dalszych czynności byli współmałżonkowie mogą podjąć decyzję o zniesieniu tej współwłasności poprzez np. fizyczny podział tej nieruchomości, przeniesienie całości nieruchomości na drugiego współmałżonka lub jej sprzedaż i podział uzyskanej ceny pomiędzy siebie. Następuje to w ramach tzw. działu majątku, który powinien być obligatoryjną czynnością podejmowaną po zniesieniu ustawowej wspólności majątkowej.
Opodatkowanie zbycia nieruchomości
Przepisy ustawy o PITwskazują, że zbycie nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku, w którym doszło do jej nabycia, i sprzedaż ta nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej (art. 10 ust 1 pkt 8 Ustawy o PIT). Co więcej, przepis ten ma zastosowanie również w przypadku zbycia nieruchomości mieszkalnej, która wykorzystywana była w działalności gospodarczej (art. 10 ust 3 Ustawy o PIT). Oznacza to, że takie nieruchomości zawsze objęte będą szczególnym sposobem opodatkowania, niezależnie od sposobu ich wykorzystywania.
Problemem, który pojawia się przy zbyciu nieruchomości wchodzącej przed rozwodem w skład wspólności majątkowej, jest prawidłowe określenie biegu 5-letniego terminu do zastosowania zwolnienia podatkowego. Z dniem 1 stycznia 2019 r. ustawodawca uregulował to zagadnienie w sposób jednoznaczny – termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania takiej nieruchomości w okresie trwania wspólności majątkowej (art. 10 ust 6 Ustawy o PIT).
Nie ma wątpliwości, że zasada ta będzie miała zastosowanie w przypadku zbycia przysługującego współmałżonkowi udziału w części nieruchomości, która istniała we wspólności majątkowej. Ale czy dotyczy to także sytuacji, gdy doszło do zniesienia tej współwłasności po rozwodzie (dział majątku) i w jego wyniku cała nieruchomość przeszła na jednego z byłych współmałżonków? Czy termin ten liczony będzie od nabycia lub wybudowania nieruchomości w trakcie trwania związku małżeńskiego, czy od nabycia nieruchomości, lub jej części w ramach działu majątku?
Organy podatkowe przyjmują korzystną dla podatników interpretację tego przepisu. Przykładowo w piśmie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 listopada 2020 r., (nr 0115-KDIT2.4011.660.2020.1.KC) organ podatkowy potwierdził, że sprzedaż całej działki nabytej w ramach działu majątku podlega zwolnieniu z podatku, mimo że od tego działu nie upłynęło więcej niż 5 lat. Okres ten jednak liczony od nabycia tej nieruchomości wspomniane 5 lat przekraczał.
Zapłata podatku przy sprzedaży nieruchomości
Podatnik korzystający ze zwolnienia z podatku PIT nie tylko nie płaci podatku, ale również nie ma obowiązku złożenia żadnej deklaracji ani też informacji o dokonanej sprzedaży do organu podatkowego. Nie oznacza to jedna, że fiskus o takiej transakcji się nie dowie. Notariusz ma bowiem każdorazowo obowiązek wysłać do urzędu skarbowego odpis sporządzanego aktu notarialnego.
W przypadku sprzedaży przed upływem 5 lat od końca roku, w którym doszło do nabycia nieruchomości, sprzedawca ma obowiązek złożyć deklarację PIT-39 w terminie do końca kwietnia roku następnego po roku, w którym zbycie nastąpiło. Działanie takie nie musi się jednak wiązać z obowiązkiem zapłaty podatku. Jeżeli podatnik zadeklaruje, że przeznaczy w okresie kolejnych trzech lat środki uzyskane ze zbycia nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych (art. 21 ust 1 pkt 131 Ustawy o PIT), wówczas deklaracja ma charakter tylko informacyjny. Jednak brak wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości w określonym terminie będzie skutkował koniecznością jej korekty oraz zapłatą podatku wraz z odsetkami.
Pamiętać należy, że do końca 2018 r. okres wydatkowania środków był w przepisach ustalony na dwa lata. Trzyletni termin obowiązuje od 1 stycznia 2019 r. i odnosi się do sprzedaży nieruchomości po 1 stycznia 2019 r.
Stawka podatku wynosi 19% i liczona jest od dochodu, będącego nadwyżką ceny uzyskanej ze sprzedaży nad kosztami nabycia, powiększonymi o wydatki trwale związane z nieruchomością (np. nakłady), koszty notarialne itp. Należy pamiętać, że wszystkie wydatki muszą być udokumentowane fakturami VAT.
W uzupełnieniu warto dodać, o czym wielu podatników zapomina, że w przypadku sprzedaży nieruchomości ustawodawca dopuszcza możliwość podwyższenia poniesionych w latach poprzednich kosztów (waloryzacja). Następuje to na podstawie wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” (art. 22 ust 6f Ustawy o PIT).
Podsumowanie
Zmiany wprowadzone do przepisów o podatku PIT z początkiem 2019 r. doprecyzowały i ułatwiły rozliczanie podatku przy sprzedaży nieruchomości po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej. W tym kontekście korzystne dla podatników interpretacje indywidualne zmniejszają obecnie ryzyko podatkowe takich transakcji.
pomoc@pitax.pl