Polski Ład - najem prywatny a ryczałt ewidencjonowany

Spis treści

1. Jak skorzystać z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?
2. Jak liczyć podatek od przychodów uzyskiwanych z najmu prywatnego?
3. Co stanowi przychód z tytułu najmu prywatnego na ryczałcie?
4. Najem prywatny na ryczałcie a składka zdrowotna
5. Najem prywatny a działalność gospodarcza w zakresie wynajmu nieruchomości
6. Sposób zapłaty podatku w przypadku stosowania różnych stawek ryczałtu

Jak skorzystać z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?

Począwszy od 2019 r., obowiązki związane z przystąpieniem do rozliczania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w zakresie najmu prywatnego zostały ograniczone do absolutnego minimum. Wybór opodatkowania w tej formie odbywa się bowiem poprzez dokonanie pierwszej wpłaty podatku w roku podatkowym.

Wyjątek stanowi sytuacja, w której podatnik osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu prywatnego dopiero w grudniu. W takim przypadku podatek należy uiścić w terminie złożenia PIT-28 – czyli do końca lutego następnego roku. Za pośrednictwem wskazanej deklaracji, wykazujemy wysokość przychodu osiągniętego z tytułu najmu prywatnego, który jest rozliczany w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wszystkie niezbędne informacje zostały zamieszczone na stronie rozliczenia PIT-28

Wpłata z tytułu ryczałtu za najem prywatny powinna nastąpić nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu osiągnięcia pierwszego w danym roku przychodu z najmu.

Instrukcję wypełnienia deklaracji znajdziesz tutaj PIT-28 krok po kroku

Jak liczyć podatek od przychodów uzyskiwanych z najmu prywatnego?

W przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych podstawę obliczenia podatku stanowi przychód. Oznacza to, że podatnik, decydując się na rozliczenie najmu prywatnego za pośrednictwem PIT-28, nie będzie miał możliwości pomniejszenia osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania, czyli o nakłady poniesione w związku z wykorzystywaną nieruchomością. Prowadzi to do sytuacji, w której podatek do zapłaty wystąpi niezależnie od wydatków wynajmującego – również w sytuacji, kiedy nakłady na lokal będą przewyższać jego wpływy z czynszu.

Stawka podatku uzależniona jest od wysokości przychodów osiąganych z tytułu najmu prywatnego, przy czym wynosi odpowiednio:

• 8,5% dla przychodów nieprzekraczających kwoty 100 000 zł;
• 12,5% dla przychodów stanowiących nadwyżkę ponad kwotę 100 000 zł.

Przykład 1.

Ania wynajmuje studentom dwa pokoje w swoim mieszkaniu. Każdy ze studentów jest zobowiązany do zapłaty czynszu w wysokości 750 zł miesięcznie. W jakiej wysokości Ania będzie odprowadzać zaliczki na zryczałtowany podatek dochodowy?

(2 * 750 zł) * 12 = 1 500 zł * 12 = 18 000 zł

18 000 zł * 8,5% = 1530 zł

Przykład 2.

Patryk w ramach najmu mieszkań rocznie uzyskuje przychód w wysokości 120 000 zł. Ile wyniesie zryczałtowany podatek od przychodów ewidencjonowanych, którego jest jednocześnie płatnikiem?

8,5% * 100 000 zł + 12,5% * (120 000 zł – 100 000 zł)

8 500 zł + 12,5 * 20 000 zł

8 500 zł + 2 500 zł = 11 000 zł

Patryk zapłaci 11 000 zł podatku z tytułu najmu prywatnego.

Co stanowi przychód z tytułu najmu prywatnego na ryczałcie?

Przychodem z tytułu najmu prywatnego, rozliczanego w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, jest co do zasady określona w umowie wysokość czynszu. Przychodu nie powinny przy tym powiększać jakiekolwiek opłaty eksploatacyjne bądź administracyjne, gdyż nie przyczyniają się do osiągnięcia przez wynajmującego definitywnego przysporzenia majątkowego, z którym to wiąże się pojęcie przychodu. Należy jednak wskazać, że organy podatkowe jako kluczowe uznają sposób skonstruowania umowy najmu, której treść kształtuje metodę rozliczeń pomiędzy jej stronami.

W związku z tym, że wartość przychodu z najmu prywatnego będzie uzależniona od metody rozliczania czynszu z najemcą lokalu, poniżej prezentujemy dwa podstawowe modele rozliczeń wpływające na wartość należnego podatku.

Wynagrodzenie umowne rozgraniczające czynsz oraz opłaty

Do najbezpieczniejszego sposobu rozliczania najmu, zarówno pod względem ekonomicznym, jak i podatkowym, należy takie skonstruowanie modelu wynagrodzenia, w ramach którego można dokonać wyraźnego rozdziału opłat związanych z bieżącym użytkowaniem lokalu od czynszu, stanowiącego zapłatę za udostępnienie lokalu do użytkowania. Przy takim ułożeniu składowych części wynagrodzenia dla wynajmującego, nie ma wątpliwości co do tego, co stanowi jego definitywne przysporzenie, będące rzeczywistym zyskiem z tytułu najmowanego lokalu. W takim modelu rozliczeń pomiędzy stronami najmu przychodem wynajmującego będzie wyłącznie czynsz, stanowiący wynagrodzenie za korzystanie z lokalu przez najemcę. W takiej sytuacji – gdy wartość przychodu najemcy pozostaje bezsporna – może on podjąć decyzję, co do tego, czy będzie pełnił funkcję pośrednika w rozliczeniach bieżących opłat, czy też upoważni najemcę do indywidualnego regulowania opłat związanych z eksploatacją lokalu.

Przykład

Bożena wynajmuje mieszkanie prywatne, rozliczając się z tego tytułu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Chcąc zapewnić sobie co miesiąc stałą wysokość środków uzyskiwanych z najmu, Bożena postanowiła określić w umowie wysokość czynszu na kwotę 1 800 zł, regulowanie zaś opłat, których kwota waha się między 500 a 600 zł, pozostawić najemcy. Ile będzie wynosił podatek do zapłaty przez Bożenę?

Bożena będzie zobowiązana do zapłaty 8,5% podatku od 1 800 zł (wartości otrzymywanego czynszu).

8,5% * 1 800 zł = 153 zł

Bożena będzie zobowiązana do zapłaty podatku w wysokości 153 zł miesięcznie.

Wynagrodzenie umowne określone jednoskładnikowo

Inaczej będzie się kształtować sytuacja wynajmującego, który w świetle umowy najmu będzie zobowiązany do indywidualnego ponoszenia takich wydatków jak czynsz administracyjny dla spółdzielni mieszkaniowej oraz bieżących opłat eksploatacyjnych. W takim przypadku istnieje ryzyko, że organy podatkowe uznają całą kwotę określoną w umowie najmu za przychód z tego tytułu. Decydujące znaczenie ma tutaj bowiem sposób ujęcia wynagrodzenia umownego. Gdy kwota podana w umowie, określona jest jako wyłącznie wynagrodzenie w zamian za korzystanie z mieszkania – a w żadnej części nie jest przypisywana dokonywaniu opłat eksploatacyjnych, takich jak np. za media – to jej pełna wysokość stanowić będzie przychód wynajmującego. Nie ma przy tym znaczenia, że wydatki spoczywające na wynajmującym, w związku z użytkowanym mieszkaniem stanowić będą jego rzeczywisty ciężar. Przy takim ukształtowaniu umowy najmu, wydatki eksploatacyjne nie będą podlegać wyłączeniu z przychodów osiąganych z najmu.

Mając na uwadze powyższe stanowisko organów podatkowych, należy uznać, że przy takim ujęciu wynagrodzenia umownego cała otrzymana kwota – bez jej pomniejszania o koszty administracyjne i eksploatacyjne ponoszone przez wynajmującego – jako przychód z najmu, podlegać będzie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Przykład

Andrzej postanowił wynająć prywatne mieszkanie, rozliczając się z tego tytułu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W ramach umowy najmu ustalił jedną kwotę należną za korzystanie z mieszkania w wysokości 2 300 zł miesięcznie, decydując się przy tym, iż samodzielnie będzie ponosił wydatki związane z eksploatacją mieszkania, które niezmiennie wynoszą 400 zł. Ile będzie wynosił podatek do zapłaty przez Andrzeja?

Andrzej będzie zobowiązany do zapłaty 8,5% podatku od całości otrzymywanych od najemców środków tj. 2 300 zł.

8,5% * 2 300 zł = 195,5 zł

Andrzej będzie zobowiązany do zapłaty podatku w wysokości 195,5 zł miesięcznie.

Jak widzimy w przykładach, dla każdego z dwóch powyższych modeli rozliczeń, całość środków przekazywanych co miesiąc przez najemcę wynajmującemu wynosi ok. 2 300 zł. Jednakże w pierwszym przypadku – gdzie umowa najmu dokonuje wyraźnego rozróżnienia na czynsz oraz opłaty – podatek do zapłaty wyniesie znacząco mniej, niż w sytuacji, gdy w umowie figuruje jedna kwota niezwiązana z opłatami związanymi z użytkowanym lokalem.

Nie należy jednak zapominać, iż wybór alternatywnej metody opodatkowania najmu prywatnego – na zasadach ogólnych – nie będzie możliwy z początkiem 2023 r. W związku z tym każdy wynajmujący powinien przed upływem tego okresu rozważyć rozliczenie środków pochodzących z najmu na skali podatkowej. Więcej na ten temat dowiesz się z artykułu Koniec z odliczaniem kosztów najmu prywatnego

Najem prywatny na ryczałcie a składka zdrowotna

Najem prywatny niezależnie od tego, czy rozliczany jest na zasadach ogólnych, czy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – nie wiąże się z koniecznością odprowadzania składki zdrowotnej z tego tytułu. Jeśli mielibyśmy do czynienia z najmem w ramach działalności gospodarczej, to powstałby obowiązek uiszczania tej daniny w wysokości uzależnionej od kwoty osiąganych przychodów. Jednakże w przypadku najmu prywatnego nie ma obowiązku odprowadzania składek zdrowotnych również od 2023 r., w którym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych będzie jedyną formą opodatkowania właściwą dla najmu prywatnego.

Najem prywatny a działalność gospodarcza w zakresie wynajmu nieruchomości

Osiąganie przychodów z najmu mieszkania prywatnego czy lokalu wchodzącego w majątek przedsiębiorstwa nie pozostawia wątpliwości co do ich prawidłowego zakwalifikowania do aktywności zawodowej podatnika bądź poza tą sferą. Wiele osób zastanawia się jednak, gdzie jest granica pomiędzy najmem rozliczanym prywatnie a najmem, który można uznać za przejaw prowadzenia działalności gospodarczej. Jest to szczególnie istotne choćby w sytuacji, w której podatnik wynajmuje kilka należących do niego mieszkań, prowadząc przy tym przedsiębiorstwo specjalizujące się w zakresie najmu lokali.

Odpowiedzi na wyżej podjęte wątpliwości należy szukać w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r. o sygn. akt II FPS 1/21, w którym Sąd jednoznacznie stwierdził, że to „podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem ”. Zatem dla klasyfikacji czy mamy do czynienia z najmem rozliczanym prywatnie, czy związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą, kluczowe jest powiązanie danej nieruchomości ze składnikiem majątku przedsiębiorstwa bądź jego brak.

Sposób zapłaty podatku w przypadku stosowania różnych stawek ryczałtu

W obliczu natężonego zainteresowania podatników ryczałtem oraz konieczności rozliczania najmu prywatnego w tej formie opodatkowania od 2023 r., zwiększy się ilość osób osiągających przychody wedle wielu stawek tego podatku. W takim stanie rzeczy, podatnicy zastanawiają się czy mogą uregulować sumę swoich zobowiązań podatkowych za dany okres za pośrednictwem pojedynczej płatności.

W tym miejscu jednak, zalecamy działanie z ostrożnością i dokonywanie płatności w sposób umożliwiający powiązanie danej wpłaty z konkretnym zobowiązaniem podatkowym. Wskazana metoda regulowania należności pozwoli na uniknięcie niepożądanych konsekwencji rozliczeniowych, a w szczególności minimalizuje ryzyko ewentualnego sporu procesowego z organem podatkowym. W sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości przez fiskusa, może się zdarzyć, że dojdzie do omyłkowego przyporządkowania wpłaty, która nie rozdzielała jednoznacznie pokrywanych należności podatkowych.