Spis treści
- Najem prywatny - ryczałt a zasady ogólne
- Rozdzielenie czynszu od pozostałych opłat
- Wyodrębnienie kaucji
- Uwzględnienie inflacji
Najem prywatny - ryczałt a zasady ogólne
Do końca 2022 r. przychody osiągnięte w ramach najmu prywatnego mogły zostać rozliczone w ramach jednej z dwóch form opodatkowania:
- Zasady ogólne (wg skali podatkowej) – PIT należny od dochodu (przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania) w wysokości 12% (do 120 000 zł) oraz 32% (od nadwyżki ponad 120 000 zł),
- Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – podatek ustalany względem przychodu (bez uwzględnienia wydatków poniesionych przez podatnika) w wysokości 8,5% (do 100 000 zł) oraz 12,5% (od nadwyżki ponad 100 000 zł).
Zasadniczą różnicą pomiędzy dwoma wskazanymi formami opodatkowania PIT z najmu prywatnego jest sposób rozliczenia wydatków wynajmującego. Podatnikom korzystającym z zasad ogólnych przysługiwała możliwość pomniejszenia podatku dochodowego o koszty uzyskania przychodu. Wydatkami, które najczęściej podlegały odliczeniu przez osoby na skali podatkowej były koszty związane z odnowieniem bądź remontem wynajmowanego lokalu, uzupełnienie jego wyposażenia (np. sprzęt RTV lub AGD) czy część obciążeń finansowych związanych ze spłatą kredytu.
Rozmaity dobór kosztów pomniejszających daninę do zapłaty często prowadził do sytuacji, w której podatnicy nie byli zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego. Wskazana sytuacja była wynikiem zrównania wartości kosztów z kwotą przychodu osiągniętą z tytułu najmu prywatnego.
Szeroka skala wykorzystywania przez właścicieli nieruchomości struktury podatku dochodowego na zasadach ogólnych spowodowała, iż ograniczono wybór formy rozliczeń z urzędem skarbowym do ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Od początku 2023 r. podatnicy borykają się z problemem optymalizacji przychodów osiąganych z tytułu najmu prywatnego zastanawiając się czy istnieje sposób na maksymalizację zysków ze wskazanego źródła zarobkowania. Poniżej wskazujemy, na co zwrócić uwagę w umowie z najemcą, aby w wyniku zmian Polskiego Ładu stracić jak najmniej.
Rozdzielenie czynszu od pozostałych opłat
Na przełomie 2021 oraz 2022 r. wielu właścicieli mieszkań składało potencjalnym najemcom ofertę, w ramach której nowy lokator byłby zobowiązany do opłacania stałej kwoty, niezależnie od tego, czy korzysta z nieruchomości w sezonie grzewczym czy poza nim. W związku z dynamicznie rosnącymi cenami za energię, od 2023 r. ww. ogłoszenia stanowią rzadkość. Przyczynę stanowi nie tylko globalny kryzys energetyczny, ale również ograniczenie opodatkowania najmu prywatnego do formy ryczałtu ewidencjonowanego.
Niezależnie od wybranego sposobu rozliczeń z fiskusem, przychodem z najmu prywatnego jest określona w umowie wartość czynszu. Celem zagwarantowania wpływu stałej kwoty z tytułu udostępnianego lokalu, wynajmujący powinien skonstruować umowę (bądź zmienić jej dotychczasową treść) w taki sposób, aby osiągnąć wyraźne rozgraniczenie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości (czynsz) od ciężaru opłat związanych z użytkowaniem (koszty eksploatacyjne oraz administracyjne).
Wyodrębnienie kaucji
Brak skategoryzowania różnego rodzaju obciążeń po stronie najemcy doprowadzi do sytuacji, w której wynajmujący będzie zobowiązany do zapłaty ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych od całości środków przekazanych przez najemcę. Omawiając różnego rodzaju wydatki nie należy zapominać o kaucji, której wymóg uiszczenia towarzyszy większości ofert najmu. Gdy wynajmujący zadba o oddzielenie ww. opłaty względem czynszu oraz podkreślenie jej temporalnego charakteru (kaucja zwrotna), to opodatkowanie nastąpi dopiero w chwili przepadku kaucji na rzecz właściciela nieruchomości (np. w sytuacji wystąpienia szkód z winny lokatora na wynajmowanym obiekcie).
Uwzględnienie inflacji
Kolejnym istotnym elementem umowy, który dotychczas nie stanowił standardu w relacjach pomiędzy wynajmującym a najemcą jest uwzględnienie wskaźnika inflacyjnego. Zgodnie z ostatnim raportem Narodowego Banku Polskiego dynamika cen w 2023 r. będzie oscylowała w przedziale podwyżek w granicach 10,2 a 13,5% w stosunku do minionego roku.
Topniejąca siła nabywcza pieniądza i rosnące ceny za towary i usługi powinna skłonić właścicieli nieruchomości do zastrzeżenia w umowie najmu podwyżki czynszu o średnioroczny wskaźnik inflacji, który na chwilę sporządzania artykułu został przewidziany na poziomie 11,7%.
Zastosowanie proponowanego rozwiązania powinno spotkać się z zainteresowaniem zwłaszcza wśród wynajmujących, którzy mierzą się ze spłatą kredytów hipotecznych. Wyższy wskaźnik inflacyjny przekłada się na ryzyko podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej przy banku centralnym, w tym stopy referencyjnej, która wywiera bezpośredni wpływ na wysokość rat kredytu. Mając na uwadze, że w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, właściciel nieruchomości nie ma możliwości uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodu jakichkolwiek opłat związanych ze spłatą zobowiązania zaciągniętego w banku, wskazany element powinien stanowić nierozerwalną część każdej umowy najmu prywatnego.
Rekomendacje PITax.pl Łatwe podatki
Każdy wynajmujący, który udostępnia swój lokal w ramach najmu prywatnego powinien wziąć pod rozwagę przebudowanie umowy łączącej go z najemcą. W ramach ustaleń z lokatorem, w szczególności wyodrębnienia wymaga kwota czynszu, dodatkowo zaś należy skategoryzować wszelkie inne opłaty, które stanowią obowiązek pokrycia przez najemcę (np. kaucja zwrotna, opłaty eksploatacyjne oraz administracyjne). Nie należy również zapominać o uwzględnieniu możliwości podwyżki czynszu o wskaźnik inflacji.
pomoc@pitax.pl