- Osoby nabywające swoje pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny z rynku wtórnego będą mogły uniknąć zapłaty 2% podatku od wartości nieruchomości
- Ze zwolnienia będą skorzystają również osoby posiadające nie więcej niż 50% udziałów w nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia
- W przypadku nabycia szóstego (i kolejnych) nieruchomości przez podatnika, znajdzie zastosowanie podwyższona stawka podatku PCC - 6%. Zmiana wejdzie w życie z początkiem 2024 r.
- Celem uniknięcia podwyższonej stawki PCC dla kolejnych nieruchomości, należy pamiętać o zawarciu umowy sprzedaży przed 1 stycznia 2024 r.
Kto płaci PCC przy zakupie nieruchomości?
Swoista konstrukcja podatku od czynności cywilnoprawnych (zwanego dalej PCC) sprawia, że w przypadku zawierania umowy sprzedaży nieruchomości (zakupu domu lub mieszkania), obowiązek podatkowy spoczywa na kupującym (nabywcy lokum). Należy również pamiętać, że każda transakcja opodatkowana PCC - która jednocześnie zawierana jest w formie aktu notarialnego – czyni notariusza płatnikiem wskazanej daniny.
Zwolnienie z PCC przy zakupie mieszkania lub domu
Od 31 sierpnia 2023 r. ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wzbogacona o nowe zwolnienie przedmiotowe. Wolnymi od PCC będą umowy odpłatnego zbycia (sprzedaży) prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Opisywaną preferencją podatkową objęte zostanie również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub budynku jednorodzinnego.
Zwolnienie z zapłaty PCC dotyczy zakupu nieruchomości z rynku wtórnego i jest dedykowane osobom fizycznym nabywającym swoje pierwsze mieszkanie lub dom. Z opisanej preferencji skorzystają również nabywcy lokum, którzy co prawda posiadają udział w nieruchomości (w wartości nieprzekraczającej 50%), ale wyłącznie pod warunkiem, że ich udział został nabyty w drodze dziedziczenia.
Przykład:
Kasia postanowiła zakupić mieszkanie we Wrocławiu od sąsiada jej rodziców, który zamierzał się przeprowadzić. Kasia nigdy nie była właścicielem mieszkania bądź domu jednorodzinnego, ale wraz z bratem i siostrą odziedziczyła udziały w nieruchomości po zmarłej babci. Każde z rodzeństwa otrzymało udziały w częściach równych, co oznacza, że Kasia będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od PCC z tytułu zakupu nieruchomości.
Przykład 2:
Paweł ma własne mieszkanie w Poznaniu, ale chciałby przeprowadzić się do Krakowa. Jeśli w następstwie sprzedaży obecnego lokum, Paweł podejmie decyzję o zakupie nowej nieruchomości – nie skorzysta ze zwolnienia od PCC i będzie obowiązany do uiszczenia 2% podatku od wartości nabywanego mieszkania/domu jednorodzinnego (niezależnie od tego, czy lokum będzie pochodziło z rynku pierwotnego czy wtórnego).
Konstrukcja językowa omawianego przepisu (art. 9 pkt 17) prowadzi do wniosku, że nie ma przeszkód ku temu, aby preferencja miała zastosowanie również w przypadku, gdy jest więcej niż jeden nabywca mieszkania lub domu jednorodzinnego. Wówczas jednak koniecznym jest spełnienie przesłanek zwolnienia przez wszystkich kupujących nieruchomość.
Przykład 3:
Damian wraz z Kasią planują zakup wspólnego mieszkania. Mimo iż Kasia nigdy nie była właścicielem jakiejkolwiek nieruchomości, Damian zdążył nabyć już dwa domy jednorodzinne. Z uwagi na fakt, że nie wszyscy nabywcy nieruchomości spełniają warunki zwolnienia, transakcja sprzedaży wspólnego mieszkania dla Damiana i Kasi zostanie objęta stawką 2% PCC.
Wyższa stawka dla właścicieli kilku nieruchomości
W wyniku uchwalenia omawianej nowelizacji, brak zwolnienia sprzedaży nieruchomości z PCC nie będzie automatycznie przemawiał za zastosowaniem stawki 2% od wartości przedmiotu transakcji. Ustawodawca postanowił skompensować wskazaną preferencję podatkową poprzez nałożenie podwyższonej stawki podatku dla sprzedaży nieruchomości nabywającemu udziały lub prawo własności do piątego i więcej mieszkania lub domu. Jak wskazano w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a w związku z art. 7a ust. 1 ustawy o PCC (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.) 6% stawka podatku znajdzie w sytuacji od umowy sprzedaży zawartej z tym samym kupującym, gdy:
- nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo
- nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich.
Generalną zasadą jest, że PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT. Po myśli art. 2 pkt 4) lit. b) ustawy o PCC z obszaru opodatkowania tą daniną są wyłączone umowy sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość (lub jej część) w sytuacji, gdy jedna ze stron umowy podlega zwolnieniu z VAT z tytułu tej transakcji.
Sformułowanie warunków dla zastosowania podwyższonej - sześcioprocentowej - stawki PCC wskazują, że ustawodawca zdecydował się na zastosowanie lex specialis. Rezultatem takiego unormowania będzie konieczność zapłaty 6% PCC przez nabywcę będącego właścicielem przynajmniej pięciu nieruchomości - niezależnie od tego, czy kupujący występuje jako podatnik VAT w ramach tych transakcji.
Należy podkreślić, że wyższa stawka PCC będzie miała zastosowanie również w przypadku, gdy nabywcami nieruchomości będzie dwóch lub więcej podmiotów - dotyczyć będzie to sytuacji, w której którykolwiek z kupujących spełni jeden z warunków dla stawki 6% PCC.
Podkreślenia wymaga, że decydującym dla zastosowania stawki 6% PCC jest moment sprzedaży, a nie nabycia nieruchomości. Oznacza to, że w razie zawarcia umowy sprzedaży przed końcem 2023 r. zastosowanie znajdzie stawka 2% niezależnie od ilości nieruchomości posiadanych przez nabywcę i momentu przeniesienia prawa własności na kupującego kolejne lokale.
Przykład 4:
Spółka jawna występując jako kupujący zawarła umowę sprzedaży w dniu 10 listopada 2023 r., w rezultacie którego nabyła 25 lokali mieszkalnych. Mimo że przeniesienie własności mieszkań nastąpi dopiero w pierwszej połowie 2024 r., to spółka będzie zobowiązana do zapłaty 2% PCC, nie zaś podwyższonej stawki daniny.
Rekomendacje PITax.pl Łatwe podatki
Podmioty obnoszące się z zamiarem nabycia własności szóstej (bądź więcej) nieruchomości powinny zadbać o zawarcie umowy sprzedaży przed końcem 2023 r. Dla powstania obowiązku podatkowego w PCC moment faktycznego nabycia nieruchomości pozostaje bez znaczenia, w związku z czym 6% stawka PCC znajdzie zastosowanie dopiero dla transakcji po 31 grudnia 2023 r.
Źródła:
- Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych w wersji obowiązującej do 30 sierpnia 2023 r.
- Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych w wersji obowiązującej od 31 sierpnia do 31 grudnia 2023 r.
- Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych w wersji obowiązującej od 1 stycznia 2023 r.
- Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
pomoc@pitax.pl