Najem prywatny - rozliczenie na zasadach ogólnych
Jednym z popularniejszych źródeł pasywnego przychodu jest czerpanie korzyści z tzw. najmu prywatnego. Z pojęciem tym mamy do czynienia w sytuacji, gdy dochodzi do sytuacji, w której podatnik decyduje się na odpłatny najem/podnajem swoich nieruchomości w zakresie, w jakim czynności te są niepowiązane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.
Polski Ład wprowadził istotne zmiany w kwestii sposobu rozliczania najmu prywatnego. Do końca 2022 r. właściciele nieruchomości mieli możliwość wyboru w zakresie formy opodatkowania i mogli zdecydować się na:
- zasady ogólne (PIT-36),
- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28).
Najem prywatny rozliczany na domyślnej formie opodatkowania, jaką stanowią zasady ogólne cieszył się ogromnym powodzeniem wśród właścicieli nieruchomości. Duże zainteresowanie wskazaną metodą rozliczenia wynikało z mechanizmu ustalania podstawy opodatkowania.
W ramach zasad ogólnych, opodatkowaniu podlega dochód, który jest rozumiany jako przychód uwzględniający koszty uzyskania przychodu. Gdy koszty uzyskania przychodu odpowiadają wartości osiągniętego przychodu dochodzi do sytuacji, w której nie ma dochodu podlegającego opodatkowaniu.
Chcesz sprawdzić jakie ulgi i odliczenia możesz uzyskać za 2024 rok?
Sprawdź teraz!Najem prywatny - jakie zmiany w PIT za 2024 rok?
Świadomość funkcjonowania opisywanego mechanizmu wielokrotnie skłaniała właścicieli mieszkań do poszukiwania nakładów finansowych mogących stanowić koszt uzyskania przychodu w ramach najmu prywatnego. Wśród wydatków pomniejszających przychód podatnika mogły znaleźć się wydatki remontowe, modernizacyjne i wiele innych.
Warunkiem było, aby wykazać związek pomiędzy poniesionymi nakładami a przychodem z nieruchomości oddanej na cele najmu. Nierzadką była sytuacja, w której dochód właściciela mieszkania wynosił 0 zł, co prowadziła do niepowstania zobowiązania podatkowego.
Ustawodawca świadomy popularności wyżej opisanego rozwiązania postanowił ukrócić praktykę właścicieli nieruchomości ograniczając możliwość wyboru formy opodatkowania w zakresie przychodów z najmu prywatnego.
Od początku 2023 r. podatnicy osiągający przychody z tego tytułu zmuszeni są do wykazania przychodów z czynszu na PIT-28 (ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych). Dla właścicieli nieruchomości oznacza to niemożność pomniejszania podstawy opodatkowania o nakłady finansowe ponoszone na ich cztery kąty.
Najem prywatny - rozliczenie PIT-28 w 2025 r.
Wynajmujący osiągając przychód z najmu prywatnego i rozliczając się na PIT-28 obowiązują dwie stawki zryczałtowanego podatku:
- 8,5% – stawka stosowana względem przychodu do 100 000 zł;
- 12,5% – wyższą stawkę stosuje się względem nadwyżki przychodów przekraczających 100 000 zł.
Warto zaznaczyć, że właściciele nieruchomości osiągający przychody z najmu prywatnego nie opłacają dodatkowej składki zdrowotnej z tego tytułu.
Małżeński najem prywatny - preferencyjne zasady opodatkowania
Małżonkowie osiągający przychody z najmu prywatnego zostali wyróżnieni przez ustawodawcę preferencyjnymi zasadami opodatkowania. Partnerzy, którzy zdecydowali się na związek małżeński mogą skorzystać ze stawki 8,5% względem 200 000 zł przychodu z najmu prywatnego. Warunkiem zastosowania niższej stawki podatku jest złożenie stosownego oświadczenia do właściwego urzędu skarbowego i zadeklarowanie, że przychód z tego tytułu będzie rozliczany wyłącznie przez jednego ze współmałżonków.
Odpowiedz na serię prostych pytań i PITax.pl wyśle Twój PIT do urzędu skarbowego!
PIT w kilka minutProblemy z wykazaniem preferencji podatkowej w PIT-28
Spełnienie warunków zastosowania ww. preferencji podatkowej nie jest przedstawiane w zeznaniu rocznym PIT-28 za 2024 r. wypełnianym przez jednego ze współmałżonków.
Urząd skarbowy otrzymujący rozliczenie za miniony rok podatkowy może mieć wątpliwości, co do zasadności stawki podatku. Wynika to z faktu, że obowiązujący wzór formularza PIT-28 nie uwzględnia możliwości oświadczenia przez podatnika, że skorzystał z opisywanej preferencji podatkowej.
Niezależnie od spełnienia warunków do zastosowania stawki 8,5% od przychodu wynoszącego do 200 000 zł, podatnik składający PIT-28 wykazuje zyski pochodzące z najmu prywatnego w tych samych elementach deklaracji, co podatnik, któremu preferencja nie przysługuje.
Wówczas może dojść do sytuacji, w której organ podatkowy poweźmie wątpliwość z tego tytułu i wezwie podatnika do złożenia wyjaśnień w tym zakresie.
pomoc@pitax.pl