- Od początku 2023 r. podatnicy nie mają możliwości wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego
- Osoby rozliczające się w formie ryczałtu płacą podatek w wymiarze 8,5% do przychodu nieprzekraczającego 100 000 zł
- Małżonkowie rozliczą się korzystniej - każdego z nich obowiązywać będzie stawka 8,5% do limitu 200 000 zł
Rewolucyjne zmiany Polskiego Ładu
Polski Ład wprowadził wiele niekorzystnych zmian w rozliczeniach podatkowych wynajmujących. Do końca 2021 r. istniała możliwość wyboru pomiędzy dwoma formami opodatkowania przychodów z najmu prywatnego:
- Zasady ogólne
- Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
Rozliczenie najmu prywatnego wg stawek 12% oraz 32% PIT cieszyło się bardzo dużym zainteresowaniem wśród właścicieli nieruchomości. Skala podatkowa pozwalała na szczególnie korzystną optymalizację podatkową dla wynajmujących, z uwagi na fakt opodatkowania dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania.
Sposób skonstruowania rozliczenia na zasadach ogólnych zachęcał do ponoszenia rozmaitych nakładów finansowych na wynajmowane nieruchomości. W rezultacie nierzadko dochodziło do sytuacji, w których koszty wynajmującego odpowiadały (bądź przewyższały) kwocie przychodu z tytułu najmu. Zrównanie tych dwóch wartości ze sobą przekładało się do zerowego dochodu do opodatkowania.
Przykład:
Bartek jest właścicielem mieszkania, które otrzymał w drodze spadku i podjął decyzję o oddaniu go do użytkowania w ramach najmu prywatnego (niezwiązanego z jego aktywnością zawodową). Na potrzeby rozliczenia z urzędem skarbowym, Bartek wybrał ogólną formę opodatkowania (skala podatkowa), gdyż zamierza ponieść nakłady finansowe na remont lokalu. Wartość miesięcznego czynszu, który stanowi przychód z tytułu najmu prywatnego to 3 000 zł. Wydatki remontowe poniesione przez Bartka wyniosły w danym okresie rozliczeniowym 3 200 zł. W związku z tym Bartek nie zapłaci w tym miesiącu podatku dochodowego ponieważ:
Przychód – koszty uzyskania przychodu = dochód
3 000 – 3 200 zł = brak dochodu do opodatkowania
W 2022 r. istniała ograniczona możliwość skorzystania z opodatkowania najmu prywatnego na zasadach ogólnych. Ustawodawca postanowił pozostawić rozliczenie na skali podatkowej wyłącznie dla wynajmujących, którzy nabyli swoje nieruchomości do końca 2021 r. Pozostali podatnicy mogą skorzystać wyłącznie z ryczałtowej formy rozliczenia z urzędem skarbowym.
Ryczałtowe rozliczenie małżonków przed nowelizacją
Podatników rozliczających najem prywatny w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych obowiązują dwie stawki:
- 8,5% dla przychodu nieprzekraczającego 100 000 zł
- 12,5% dla nadwyżki przychodu ponad 100 000 zł
Zasadniczą różnicą pomiędzy rozliczeniem na skali podatkowej a w formie ryczałtu polega na niemożności uwzględnienia wydatków w rachunku podatkowym. Oznacza to, że podatek staje się należny od kwoty czynszu niepomniejszonego o wartość kosztów ponoszonych przez podatnika.
Podwójny limit ryczałtu dla małżonka
Przygotowywana nowelizacja ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym przewiduje ustanowienie preferencyjnej metody rozliczenia ryczałtu od najmu prywatnego dla małżonków.
Zmiana ma polegać na modyfikacji sposobu uwzględniania limitu – dotychczasowe 100 000 zł względem każdego z małżonków ma zostać zastąpione jednym, o wartości 200 000 zł.
Nie ma przy tym znaczenia czy małżonkowie dokonują wspólnego rozliczenia, czy przychody z najmu prywatnego są uwzględniane indywidualnie.
Przykład:
Kasia pozostaje z Bartkiem w związku małżeńskim. Para jest właścicielem nieruchomości, która została przeznaczona na najem prywatny. Osobą osiągającą przychody z tego tytułu jest Kasia, która po zmianach będzie płaciła 8,5% ryczałtu od czynszu, którego wartość w skali roku nie przekracza 200 000 zł rocznie.
pomoc@pitax.pl