PIT 39 za 2024 r. w 2025 r.

PIT-39 Online Pobierz PIT-39

Data aktualizacji: 25-11-2024, 17:35

Poradnik rozliczenia deklaracji PIT 39 w 2025 r.

PIT-39 jest przeznaczony dla osób, które uzyskały przychód ze sprzedaży nieruchomości. Jeśli od dnia nabycia/wytworzenia nieruchomości do dnia jej sprzedania/odpłatnego zbycia nie minęło 5 lat, wtedy taki przychód jest opodatkowany 19-procentową stawką podatku, który należy zapłacić do 30 kwietnia 2025 roku.

Spis treści:
Przychody i koszty uzyskania przychodu
Podatki jako koszty uzyskania przychodu
Własne cele mieszkaniowe w PIT-39

W powyższej sytuacji mamy obowiązek zapłacić podatek z odpłatnego zbycia:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Za odpłatne zbycie uważa się każde przeniesienie prawa własności lub innych wspomnianych praw majątkowych, dokonane za korzyść majątkową.

Przychody, koszty uzyskania przychodów, odpisy amortyzacyjne oraz dochody ze sprzedaży nieruchomości wykazujemy na PIT-39, który mamy obowiązek złożyć w urzędzie skarbowym do 30 kwietnia (a jeśli 30 kwietnia wypada w dzień wolny od pracy, to do pierwszego roboczego dnia następującego po 30 kwietnia).

W sekcji A PIT-39 wpisujemy miejsce i cel złożenia – należy podać informację czy składamy zeznanie roczne po raz pierwszy w danym roku bądź czy przedstawiamy korektę. Sekcja B to pola przeznaczone dla naszych danych identyfikacyjnych. W sekcji D wykazujemy dane finansowe, czyli przychód, koszty uzyskania przychodu oraz dochód ze sprzedaży nieruchomości.

Przychody ze zbycia nieruchomości i koszty uzyskania przychodu

Przychodem ze zbycia nieruchomości jest cena określona w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jeżeli dokonujemy sprzedaży nieruchomości opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (czyli płacimy VAT) jako przychód powinniśmy podać przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. Koszty odpłatnego zbycia są czym innym niż koszty uzyskania przychodu.

Koszty odpłatnego zbycia, to poniesione nakłady związane bezpośrednio z dokonaniem transakcji.

Do tej kategorii kosztów będą się zaliczały wydatki niezbędne do tego, aby transakcja mogła dojść do skutku, np. koszty wyceny nieruchomości, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń prasowych, opłata notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa, itp.

W polu "Przychody ze sprzedaży nieruchomości" należy podać przychód określony w umowie pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia. Co można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów odpłatnego zbycia nieruchomości?

Koszty uzyskania przychodów przy odpłatnym zbyciu nieruchomości to w szczególności:

• koszty nabycia zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego,
• koszty wytworzenia (wybudowania) zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego,
• udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych poniesione w czasie ich posiadania (np. wydatki na wykończenie lokalu lub budynku mieszkalnego nabytego w stanie deweloperskim lub modernizację nieruchomości w trakcie jej posiadania),
• zapłacony podatek od spadków i darowizn - w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zapłacony podatek od spadków i darowizn jako koszt uzyskania przychodu

Przykład:

Pani Joanna w 2014 roku otrzymała w drodze spadku garaż (o wartości 20 000 zł) oraz dom (o wartości 80 000 zł). Od spadku został zapłacony podatek w wysokości 30 000 zł (cena fikcyjna).

W 2024 roku pani Joanna postanowiła sprzedać garaż. W związku z tym, że od dnia nabycia nieruchomości do jej odpłatnego zbycia nie minęło 5 lat pani Joanna musi zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości.

Natomiast zapłacony podatek od spadku ma prawo wykazać jako koszt uzyskania przychodu. Wyrażamy go w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości odpowiada łącznej wartości spadku lub darowizny, od której pani Joanna zapłaciła podatek. Potrzebną kwotę obliczamy w następujący sposób:

1. Łączna wartość spadku: 100 000 zł
2. Zapłacony podatek od łącznej wartości spadku: 30 000 zł
3. Wartość zbywanej nieruchomości: 20 000
   
4. Obliczamy procent zbywanej nieruchomości w łącznej wartości spadku: (20 000/100 000)*100 = 20%
   
5. Następnie ustalamy kwotę, w jakiej wartość zapłaconego podatku przypada na zbywaną nieruchomość:  20% z 30 000 = 6 000 zł

Jako koszt uzyskania przychodu z tytułu zapłaconego podatku od spadku i darowizn pani Joanna wykaże 6 000 zł.

Suma odpisów amortyzacyjnych dotyczy sytuacji, gdy zbywana nieruchomość była amortyzowana.

Amortyzacji mogą podlegać wyłącznie:

• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, 
• prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, 
• budynek mieszkalny (dom) lub lokal (budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością).

Odpisów amortyzacyjnych można dokonywać jeśli wymienione wyżej składniki spełniają łącznie następujące warunki:

• stanowią własność lub współwłasność podatnika,
• przewidywany przez podatnika okres ich używania jest dłuższy niż rok,
• są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
• wykorzystywane są przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu. 

Pole nr 25 w PIT-39 (dotyczy PIT-39 wersji 12, rozliczanego w roku 2025, czyli za rok 2024) dotyczy kwoty dochodu zwolnionego od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Warunkiem zwolnienia jest poniesienie udokumentowanych wydatków na własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości (licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) - dotyczy zarówno wydatków przeszłych (poniesionych przed dniem złożenie zeznania PIT-39), jak i przyszłych (poniesionych po dniu złożenia zeznania PIT-39).

Ważne zatem by od dnia zbycia nieruchomości do poniesienia wydatków na własne cele mieszkaniowe nie minęły 3 lata.

Jeśli przychód z odpłatnego zbycia zostanie lub został w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to dochód w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku. Natomiast jeśli część przychodu ze zbycia nieruchomości przeznaczyliśmy lub zamierzamy przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, to zwolniona z podatku będzie ta część dochodu która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

PITax automatycznie oblicza odpowiednią kwotę zwolnionego dochodu - poniższe informacje podajemy dla zapoznania Państwa z zasadami obliczeniowymi.

Przykład obliczenia zwolnionego dochodu, gdy część przychodu ze sprzedaży nieruchomości została wydatkowana na własne cele mieszkaniowe:

• przychód z nieruchomości: 200 000 zł
• koszt uzyskania przychodu: 150 000 zł
• dochód: 50 000 (200 000 - 150 000)
• wydatki na cele mieszkaniowe: 180 000 zł

Obliczenie zwolnionego dochodu:

obliczamy udział wydatków na cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży nieruchomości: 180 000/200 000 = 0,9

teraz mnożymy powyższy udział oraz dochód ze sprzedaży nieruchomości: 0,9 *(200 000 - 150 000)= 45 000 zł

nasz dochód zwolniony z opodatkowania wynosi 45 000 zł, a zatem dochód do opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości, to 5 000 zł (50 000 - 45 000)

Dochód zwolniony z PIT zawsze należy wykazać w PIT  - niezależnie od tego, czy całość czy część dochodu jest zwolniona z opodatkowania.

Gdy miną 3 lata od dnia zbycia nieruchomości, a my nie ponieśliśmy wydatków na własne cele mieszkaniowe, mimo że w PIT-39 wykazaliśmy zwolniony dochód  - jesteśmy zobowiązani do złożenia korekty zeznania i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych. Odsetki te nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, tj. po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym uzyskano przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Własne cele mieszkaniowe w PIT-39

Nie płacimy podatku, gdy przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości wydatkowaliśmy na własne cele mieszkaniowe.

[ct-article-2]

Własne cele mieszkaniowe obejmują między innymi:

• nabycie budynku/lokalu mieszkalnego, jego części lub udziału, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, 
• nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w ciągu dwóch lat od odpłatnego zbycia nieruchomości, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku/lokalu mieszkalnego lub jego części,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku/lokalu niemieszkalnego lub jego części.

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zaliczamy również:

1. spłatę kredytu/pożyczki wraz z odsetkami -  zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe,
2. spłatę kredytu/pożyczki wraz z odsetkami -  zaciągniętego na spłatę kredytu/pożyczki, o którym mowa w pkt 1.,
3. spłatę każdego kolejnego kredytu/pożyczki wraz z odsetkami -  zaciągniętego na spłatę kredytu/pożyczki, o których mowa w pkt 1. lub 2.

pod warunkiem, że powyższe kredyty zostały zaciągnięte przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, przy czym nie ma znaczenia, czy kredyt został zaciągnięty na zbywaną nieruchomość, czy na inną inwestycję mieszkaniową.

Często zadawane pytania